刚性需求

“刚性需求”基本解释

　　刚性需求，是相对于弹性需求而言，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，即需求弹性较小的需求，这些商品包括房产、人才、鱼粉等等。刚性需求理论被更多的应用在房地产行业。

　　刚性需求-概述

　　刚性需求

　　刚性需求是有条件的，当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求。2009年“金九银十”已至，楼市迎来传统的旺季。但2009年的“金九银十”市场环境较为复杂，政策微调、股市调整、楼市成交下滑、供求趋向紧张、累积需求需要释放、市场预期发生改变等等，市场走势存在诸多变数。对于购房者而言，关注的主要因素包括价格、户型、地段、配套等等。

　　“金九银十”是否是购房的好时机?对于一线城市而言，这个问题颇有争议，毕竟房价反转后再次上到高位。从2009年3月份开始，刚性的自住需求由于相应的产品供应出现较大缺口，这部分需求持续累积，虽然有部分分流到二手市场，但更多的累积到2009年“金九银十”及年底集中释放。随着新盘新货的陆续上市，适合普通自住的户型越来越多，预期这些累积的刚性自住需求得到有效激发，从而抵消了二套房贷收紧所带来的成交下滑，预期整体成交量在进入“金九银十”后逐步回升。

　　对于开发商而言，“刚性需求”可以用在不同场合。开发商们推崇刚性需求，一方面是要为其房价上涨制造理由，另一方面就是要借助强大的话语权用来忽悠普通购房者。其实，开发商们所说的刚性需求，也就是市场经济环境中的供求关系，在市场经济环境中，商品供不应求时，商品价格就会出现上涨。

　　刚性需求-分析

　　北京市

　　刚性需求

　　北京住宅购买市场具有“刚性需求”被开发商奉为金科玉律。房价频繁上涨但购买者众，出现追涨购买的背离现象时，开发商们会高调宣称，这是北京住宅市场的刚性需求所致，需要买房子的人太多。房子销售放缓或者市场萧条时，开发商们仍旧会站出来吼两嗓子，一方面是暗中互相安慰：没关系，北京住宅市场有刚性需求，现在销售放缓是暂时的，另一方面，此时的口号更多是喊给购房者听的。

　　2007年，北京房价在开发商们认为的刚性需求下频繁上调，结果房价上涨幅度和速度超过了购买者的承受力，交易量急速下降，所谓的刚性需求也就成了弹性需求，开发商们所强调的那些刚性购买人群因房价上涨太快，虽然需求依旧，但已经刚性不再。由此来看，北京住宅市场的需求确实存在，但是否是刚性则需要另当别论。北京是中国的首都，每年都会有大量流动人口进入北京，这些人在一定程度上也是潜在的住房需求者，但这些需求是否是刚性的，则很难定论。举个例子，当一套房子的购买成本为50万元时，如果购房者手中有30万元，具有完全购买及持续支付能力，这个时候，购房者的需求是客观存在的，同样也是刚性的。但当房子上涨到100万元，购房者无力承担时，虽然他的居住需求依然存在，但却“刚性”不足了。

　　事实上，2007年北京楼市住宅项目销售集体萎缩，就是对开发商们的刚性需求的最大反驳，开发商们奉为金科玉律的刚性需求，在销售停滞的客观事实面前不攻自破，因为刚性需求是有条件的，当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求。

　　南宁市

　　相关漫画

　　南宁市房地产市场从2009年5月份开始，商品房连续四个月销量超过5700套，月均销量超过6600套。南宁市房产管理局发布的数据显示，5—8月南宁市商品房销量分别为：6970套、7223套、5781套、6559套。据介绍，南宁楼市从2009年3月、4月开始逐步升温，到5月楼市进入火爆期，5—8月，月均销量超过6600套。南宁市房产管理局产权产籍与市场交易管理科科长黄鹏介绍说，南宁近几个月楼市火爆的有几个方面的原因，一是宏观面上国家政策的调整刺激了楼市回暖，南宁市根据自身情况也出台了相关的措施来刺激楼市;二是国际金融危机导致开发商放缓了步伐，导致房源供应不足，同时购房者大多持观望态度。国家出台相关政策后，刚性需求得到释放;三是随着北部湾开发的风生水起，外地购房者看好南宁的发展前景，外来购房者不断增多。

　　东莞市

　　根据对东莞房价的长期跟踪，2009年下半年市区东城、南城目前6000元/㎡以下洋房和公寓均可大胆出手，未来这两个区域板块的房价由于不断成熟和诸多规划利好，购房需求会向这些区域进一步的集聚，因此房价上涨支撑力很强。对于东莞而言房价比较平稳、理性、合理;因此，房价仍然在可接受的范围，同时个盘分化明显，但随着新盘的陆续上市，购房的选择机会明显增多。从东莞的整体市场分析，房价相对广东省平均水平而言，存在较为明显的价值低估，随着经济的持续复苏，后市房价回涨的可能性较大。