房价

“房价”基本解释

 　　房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。

详细解释

 　　2010年3月全国38城市房价排行

　　据城市房产网站监测数据显示，3月份随着房地产交易政策的逐步稳定和明朗，全国主要城市房价比2009年12月仍然继续上涨，其中原因之一是二手房交易所得税变相加到房价中。

　　可以反映个人房产投资者具有极大的市场变化承受能力，供房资金没有任何压力。如果调控房价下跌或者减少房产投资，控制存量房闲置是行之有效的主要办法。

　　2010年3月全国38城市房价排行

　　城市 2010年3月平均房价 同比上月 同比2009年12月

　　19济南 7060 2.50% 7.02%

　　楼盘价格定位原则

　　楼盘的价格定位是一个很重要的而且很复杂的事情，针对这个问题，开发商往往会研究很长的时间，一般的情况下，开发商会从以下几个方面去考虑。

　　一.项目自身价值要素分析

　　1、舒适要素

　　户型 针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。

　　配套 会所、娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。

　　环境规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。

　　2、便利要素

　　出行与停车方便 距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。

　　生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。

　　子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。

　　3、健康卫生要素

　　A、无有害气体、烟尘、噪音污染;

　　B、有完善的供水、供电、煤气系统;

　　C、日照充足、通风良好。

　　4、品牌要素

　　开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。

　　5、物业管理要素

　　安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密 。

　　服务 日常服务、家政服务、酒店式服务 。

　　文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围。

　　二.周边因素

　　根据市场调研分析周边楼盘，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，再根据地区整个楼盘的走势即供求关系的分析，确定合理的价格。

　　三.其他因素

　　包括政策、经济等各种其他因素。

　　国际上公认的房价上的“合理的价格水平”

　　国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。这里应该指出的是，欧美等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们人均30平方米的小康水平要大得多。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。而且他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼和凉台等都不在计算之列。

　　2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。首都首尔地区稍高，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。

　　另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米(相当于我们90——100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5-5左右。按照国际惯例，当一个地方房价收入比超过5的时候，就被认为该城市房屋购买力“极低”;超过6的时候，就会被公认为属于房地产泡沫区;当房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。

　　我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90平方米“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为248148元，每平方米为2757.2元(按此要求，开发商的利润也超过了10%)。而这样的价格，比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平，低了三分之一左右。按照目前中国的消费水平，让居民一生为一套房子打拼是一件困难的事，而政府为拉动内需只会导致房价下降，因为房价太高会直接影响居民对其他用品的消费。如果一个社会80%的人买不起房，就不可能拉动内需，而是应该考虑增加军队和警察了。

　　这表明，全国城镇的房价要回归到“合理价格”水平，至少要比现在的房价下降三分之一以上。否则，让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一句空话。需要特别指出的是，由于各地情况的不同，大城市和沿海发达地区的房价下降的幅度应该更大，像北京上海等大城市房价要下降二分之一左右才能谈得上是“合理价格”;而西部等地区房价水平本来就不是很高的地方，下降的空间可能稍小一些。但核心只有一个，就是每个城市和地区的房价收入比，最多不能超过15倍。目前一线城市房价下降的绝对值高于二、三线城市，这就导致一线城市的家居零售行业竞争的激烈程度大于二、三线城市，这就能解释一线城市的家居卖场打折率远高于二、三线城市。

　　在经济危机中也是百姓与房地产商的博弈，从现在的结果看来，政府出台了有利于房地产发展的政策，表明消费者在博弈中取得了胜利，从而助长了消费者的博弈心态。消费者在低利率和物价上涨的同时，期待的是房价能够下跌，更多中下阶层的消费者盼望的是经济适用房和廉租房政策的出台，因此持币观望是2009年房地产行业的一大主要特征。由于房地产业是家居行业的上游行业，对于房地产产生的影响传到到家居行业会有6-8个月的时间，这就意味着家居行业会比去年更加冷清，预计到2010年5月份会触底。

　　《2010年1月十大最高房价城区排行》

　　1、北京市西城区 33725

　　2、上海市静安区 32200

　　3、深圳市罗湖区 31996

　　4、温州市瓯海区 31000

　　5、杭州市西湖区 26820

　　6、南京市玄武区 21000

　　7、天津市和平区 18741

　　8、成都市高新区 18663

　　9、广州市天河区 18408

　　10、三亚市区 18000

　　房价泡沫

　　2000年

　　以来进入本世纪，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%，到2004年房地产投资升高到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%(2005年上半年房地产业投资6193亿元，总投资32895亿元，占比18。8%)。与此同时，政府也出台多项优惠政策，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括，退还个人所得税，降低交易契税，放宽银行贷款条件，加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下，房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海。

　　2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元，到2004年时均价已上升至6385元，涨幅达到92%。2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年这一数字达到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方。

　　而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上：杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势，但也比上海更早遭遇到市场的反击;北京的房价涨幅也相当惊人，其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二级城市。

　　国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年之前的香港房地产。但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的，这只是长期计划体制以后的正常的上涨。但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后，国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进，直到2005年年初达到顶峰。

　　2005年

　　以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见规定，“对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查”，“对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”，“加强经济适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显，大量消费者持币待购，对市场有很强的下降期望。截至条目编制时，上海的房价已经回稳，上涨趋势不再明显，成交亦开始萎缩。

　　2010年

　　天价房地产已经成为多数国人的恶梦，绝大多数沦为“房奴”阶层，抛开外面精彩的世界，只有在互联网虚拟的社区中寻找精神的寄托，而房地产已成为必谈的话题。

　　就温州集资建房个案进行了一个简单的数据对比与分析，但找不到天价房地产应该从哪里下手把他降下来。很多人从法律的角度寻求解决之道，什么征收暴利税之类的，但天价房地产链条中，一个个被分散的产业环节和市场主体，就没有哪一家构成暴利的要件：利润率超过100%。实际上，围绕市场主体寻找答案，任志强都一一地告诉了社会：房价没有暴利，企业家不是慈善家，还得还上涨。

　　去年底以来，国家为了控制房地产价格的飙涨，曾经提到了一个责任政府的字眼，即省一级政府要对控制本省房地产价格负总责。中央的指定的责任主体难道不是有的放矢吗?应该不会。但是，却没有用。在百思不得其解之中，今天看到这一则新闻，却使我茅塞顿开。一番判读之后，想让房价降下来，我觉得很难。

　　据2010.4月6日《中国经济周刊》报道：据一位消息人士透露，由财政部牵头制定的关于“地方融资平台相关监管意见”(下称“意见”)，将延后发布甚至不排除“夭折”的可能。该消息人士称，该意见的部分条款受到了来自地方政府方面的抵制，“地方政府对于意见当中出现的一些强硬措辞表示出了‘不满’。”

　　报道称，记者从监管层得到的一组数据显示，截至2009年年底，在有统计数字的31个省、市、自治区中，只有黑龙江、内蒙古、新疆、西藏、山西、河南、贵州、宁夏的平台贷款债务率(平台债务合计/本省GDP)低于60%，有10个省市甚至超过了100%。业内人士指出，一些城市的地方政府依托政府融资平台等方式过度举债已接近极限，债务率已高达150%以上，个别县市债务率已经超过400%。这些钱大量投向了政绩和‘面子工程’的项目，诸如城市美化、亮化工程。

　　从这则新闻中可以看出，地方政府通过融资平台，已经背负了大量的低效益回报的融资债务，除了述及的经济相对欠发达的八个省以外，其它省市都超过了当地GDP的60%;保守估计，全国地方政府融资债务超过20万亿。在“